Hay que perderse por Colegiales, cuando la primavera golpea con el olor del jazmín y los árboles hacen sombra en todo el adoquinado. A la capital argentina se la sigue llamando la París de Sudamérica por la ambición europeizante de su primer centenario, cuando el esplendor de principios del Siglo XX levantó palacios, avenidas amplias y edificios públicos monumentales. Pero su espíritu está aquí, donde los albores del siglo generaron algo más. La Buenos Aires de los migrantes, que en 1910 representaban a dos de cada tres habitantes, levantó barrios de casonas bajas. Construcciones de uno o dos pisos, un balcón abierto, ventanales a las calles estrechas y arboladas y decorados de yeso en el frente. En Colegiales todavía se ven la mayoría, aunque hay que empezar a buscarlas detrás de los anuncios de remate, entre obras de torres cada vez más altas. Este barrio, como casi toda la ciudad, no es ajeno a la explosión inmobiliaria.
Solo entre 2011 y 2019, el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires autorizó 7,5 millones de metros cuadrados de construcción en el área metropolitana. El 98% se destinó a edificios de varias viviendas y más de la mitad se concentra en solo tres de los 15 distritos que dividen la ciudad, según el Centro de Estudios Sociales para el Desarrollo Territorial. El registro histórico de construcciones aprobadas por la ciudad cuenta 66.000 obras registradas solo entre agosto de 2018 y febrero de 2020. Casi la mitad, unas 24.000, involucran demoliciones. Ese boom de la construcción, que está cambiando la cara de barrios como Colegiales, también le está ganando la carrera a la protección de edificios históricos. Buenos Aires tiene prohibido demoler edificios construidos antes de 1941, pero esa protección depende de un amparo judicial que exige que cada caso sea revisado según toque. Según organizaciones como Basta de Demoler, en la capital argentina hay más de 140.000 edificaciones que caen bajo este criterio. Pero para el relevo realizado en 2011 por la Universidad de Buenos Aires y el Gobierno de la ciudad, apenas el 13% –unos 18.195 edificios– tiene valor de patrimonio histórico y poco más de tres mil poseen respaldo legal.
La protección cautelar que reciben los edificios catalogados protege su fachada, pero permite modificar los interiores y, en algunos casos, permite ampliar la construcción. Para Mauro Sbarbati, secretario de Basta de Demoler, hay un grave problema no solo en lo que desde su organización consideran un “catálogo mal hecho e insuficiente”, sino en la falta de claridad con que son tratados los casos. “Los edificios del catálogo definitivo debían ser analizados por la Legislatura, pero no sabemos a ciencia cierta si los discutieron o no”, dice. “Cada comuna [distrito] tiene un consejo consultivo que debería haber discutido el inventario, y ahí hay otro problema. Los vecinos deberían discutir y votar, y no enterarse de que un edificio va a ser derrumbado porque tiene puesta una valla y todo listo para vender el terreno”.
Desde la Secretaría de Desarrollo Urbano, el Gobierno de Buenos Aires defiende que la ciudad no tiene un problema de demoliciones. “Es un tema de propiedad privada, del derecho de un vecino a pedir los permisos de demolición”, afirma un funcionario a este periódico. “Nuestra regla es: todo lo que se puede proteger, se protege. Pero no todo es protegible. No porque algo sea viejo debe protegerse. Todos los edificios anteriores a 1941 tienen una protección automática. Y frente a eso, el propietario puede pedir la evaluación para autorizar la obra o no”.
Buenos Aires aprobó un nuevo código de urbanización en 2018, pero entre elecciones presidenciales, un estricto confinamiento por la pandemia y la crisis económica perpetua, sus efectos empezaron a notarse recién el año pasado. El impacto que sufren los barrios de casas bajas tiene que ver con un aumento en la densidad: en barrios como Núñez, que también ha explotado en los últimos años, se ha triplicado la altura permitida en algunas zonas. El nuevo código también promueve lo que llama “convenios urbanísticos”, que permiten una construcción por encima de la norma a cambio del pago de una contraprestación de la empresa a cargo de la obra, que se destina a un fondo que financia otras obras en la ciudad “priorizando las zonas de mayor vulnerabilidad social”, según la ley de noviembre de 2021 que anunció su creación.
El Observatorio del derecho a la ciudad, una organización independiente, detectó al menos 118 de estos convenios en 2021. El 48% se han concentrado en barrios residenciales de clase media alta, donde de por sí existe un gran desarrollo inmobiliario: Núñez, Palermo y Belgrano. La capital vive el boom de la construcción mientras ve pasar otra crisis: tiene más de 130.000 viviendas vacías (el 9,2% del total) y un tercio de su población alquila en un mercado rehén de la especulación y de un contexto económico nacional que hace imposible la compra de una primera vivienda.
“Nadie dice que no se construya”, aclara Sbarbati, actual secretario de Basta de Demoler. “Solo advertimos que nadie está filtrando dónde se puede y dónde no”. La organización se ha convertido en uno de los grandes escollos del actual Gobierno de la ciudad, que en los últimos meses ha reabierto una demanda contra sus fundadores por su oposición a la construcción de una estación del subterráneo en una plaza del barrio de Recoleta declarada Área de Protección Histórica. La estación se terminó construyendo un par de calles más abajo, en los antiguos estacionamientos de la Facultad de Derecho.
