La Línea F, los colectivos eléctricos y el trambús modificarán la accesibilidad urbana y podrían impulsar la valorización de barrios estratégicos en la Ciudad
En las grandes metrópolis, la distancia ya no se mide en metros sino en tiempo de viaje. Bajo esa lógica, cada ampliación de la red de transporte público actúa como un catalizador urbano: reduce fricciones de movilidad, mejora la accesibilidad relativa y altera la ecuación de valor del suelo. En la Ciudad de Buenos Aires, este fenómeno —conocido como “efecto cercanía”— vuelve a cobrar protagonismo a partir de una serie de proyectos estratégicos que prometen redefinir la conectividad y, en consecuencia, el mercado inmobiliario.
Antecedentes recientes, como la expansión del Metrobus Buenos Aires o la puesta en funcionamiento de la Línea H, evidenciaron que la mejora en tiempos de traslado genera incrementos en la demanda residencial y comercial en áreas previamente subatendidas. Ahora, el foco se traslada a tres iniciativas: la futura Línea F, la incorporación de colectivos eléctricos y la implementación de un trambús de media capacidad.
Línea F: integración transversal y nuevos nodos urbanos
El proyecto más ambicioso es la Línea F de subte, que conectará Barracas con Palermo a lo largo de casi 10 kilómetros y 12 estaciones. Desde el punto de vista técnico, su trazado tendrá un carácter transversal, permitiendo combinaciones con la totalidad de las líneas existentes y optimizando la red como sistema integrado.
El recorrido atravesará barrios que hoy dependen principalmente de colectivos o combinaciones extensas: Barracas, Constitución, San Cristóbal, Monserrat, San Nicolás, Recoleta y Palermo. Esta integración reducirá tiempos de viaje interbarriales y transformará a determinadas cabeceras en nuevos nodos de transferencia.
Barracas, por ejemplo, dejará de ser un extremo periférico para convertirse en punto estratégico de conexión. Actualmente, el valor promedio del metro cuadrado ronda los US$2053, según datos de mercado. La experiencia comparada indica que este tipo de centralidad emergente suele atraer desarrollos residenciales y comerciales de escala media.
En San Cristóbal, históricamente subrepresentado en la red de subtes, la mejora de accesibilidad podría consolidar un proceso de valorización. Con un valor promedio cercano a US$1879/m², el margen de crecimiento resulta significativo en términos relativos.
Corredores eléctricos: recuperación del Casco Histórico
El segundo eje del plan es la implementación de la primera línea de colectivos eléctricos entre Plaza San Martín y Parque Lezama. El objetivo técnico es recomponer la conectividad del área central, especialmente en sectores del Casco Histórico que perdieron oferta de transporte tras la reorganización de recorridos hacia el Metrobus.
Los barrios impactados serán Retiro, Microcentro, San Nicolás, Monserrat, San Telmo y potencialmente La Boca, en caso de concretarse la extensión prevista. Desde la perspectiva inmobiliaria, esta intervención podría acelerar la reconversión del Microcentro hacia un esquema de usos mixtos —residencial, turístico y corporativo—, favoreciendo la absorción de stock ocioso.
En Monserrat y San Nicolás, donde el metro cuadrado se ubica en torno a US$2209 y US$1807 respectivamente, la mejora en transporte puede consolidar procesos de reconversión funcional. En San Telmo, con valores promedio de US$2112/m², el restablecimiento de corredores podría dinamizar la actividad comercial y turística.
Trambús: conectividad académica y laboral
El tercer componente es el trambús eléctrico que unirá Ciudad Universitaria con Retiro mediante 20 unidades de mayor capacidad. Este sistema apunta a optimizar la transferencia con trenes, subtes y Metrobus, mejorando la eficiencia en corredores de alta demanda estudiantil y laboral.
Los barrios directamente beneficiados serán Belgrano, Núñez, Palermo y Retiro. En zonas como Belgrano y Núñez, donde los valores promedian los US$3214/m², la mejora no implicaría necesariamente un salto abrupto de precios, pero sí podría consolidar su atractivo para perfiles vinculados al ámbito académico y corporativo.
Infraestructura y valorización: una relación estructural
Desde un enfoque técnico-urbano, el “efecto cercanía” se explica por la reducción del costo generalizado de viaje —que integra tiempo, dinero y previsibilidad— y por el aumento en la accesibilidad potencial a empleo, servicios y equipamientos. Cuando esa variable mejora, el suelo captura parte de ese beneficio en forma de mayor demanda y valorización.
La experiencia previa en la Ciudad demuestra que cada intervención de transporte actúa como redefinición silenciosa del mapa urbano. Así ocurrió con el Metrobus y con la Línea H; todo indica que volverá a suceder con la Línea F y los nuevos sistemas eléctricos. En una metrópolis donde los minutos determinan oportunidades, los barrios que hoy parecen lejanos podrían, en pocos años, quedar a una combinación de distancia.
