La normativa específica fija una altura máxima de 9 metros, con un piso retirado hasta 12, pero el organismo aplicó el mecanismo de completamiento de tejido tomando como referencia un edificio lindero y admitió una altura total de 25,01 metros. Vecinos, la Defensoría y una legisladora cuestionan el criterio utilizado
En Maure 2817/19, a pocas cuadras de la estación Colegiales, comenzó a instalarse el obrador de un nuevo desarrollo inmobiliario. La obra contempla ocho pisos, 17 departamentos y unos 1.570 metros cuadrados de superficie construida. Pero el proyecto llegó al centro de una discusión que excede a esta parcela: qué altura puede alcanzar una nueva construcción en un sector de Colegiales caracterizado históricamente por sus casas bajas.
El terreno forma parte de la subzona 2A de la Urbanización Especial U20 “Barrio Nuevo Colegiales”. Allí, la normativa establece una altura máxima de 9 metros y permite, a partir de ese nivel, un piso retirado que puede llevar la construcción hasta los 12 metros. Sin embargo, la obra proyectada puede alcanzar 25,01 metros de altura.
La diferencia se explica por la aplicación del mecanismo denominado “completamiento de tejido” o “enrase”. La DGIUR aprobó en abril de 2025 la factibilidad urbanística del proyecto y tomó como referencia la construcción existente sobre el lindero derecho del terreno, ubicada sobre Maure y Cramer. Ese edificio, construido bajo una normativa anterior, tiene una altura considerablemente mayor a la que actualmente caracteriza a este sector del barrio. En el expediente fue considerado un edificio “consolidado” y, sobre esa base, la Ciudad admitió que la nueva construcción alcanzara los 19,85 metros hasta la fachada, 22,65 metros con el retiro y un plano límite de 25,01 metros para determinados volúmenes.
La autorización no significa que la obra haya sido declarada exenta del cumplimiento de las normas urbanísticas. Por el contrario, la propia disposición de la DGIUR establece que el proyecto deberá cumplir con las restantes disposiciones del Código Urbanístico y del Código de Edificación. El caso tiene un elemento que explica buena parte de la preocupación vecinal. La parcela se encuentra en una zona de baja densidad, con un límite específico de altura, pero la aplicación del completamiento de tejido terminó habilitando una construcción que prácticamente duplica la altura máxima ordinaria.
La discusión no pasa por considerar ilegal al edificio lindero que se utilizó como referencia. Esa construcción tiene décadas de antigüedad y fue levantada cuando regían otras reglas. El interrogante es otro: si ese edificio preexistente puede ser utilizado actualmente como referencia para que una nueva obra supere ampliamente la altura que establece la normativa específica para la parcela. Los vecinos sostienen que el mecanismo no debería aplicarse de esa manera en este sector de la U20 y cuestionan los fundamentos técnicos y legales que permitieron otorgar la factibilidad.
El reclamo ya llegó al Ministerio Público de la Defensa. La Defensoría de Primera Instancia en lo Contencioso Administrativo, Tributario y de Relaciones de Consumo remitió un oficio urgente al Gobierno porteño y al desarrollador, Estudio Garrone Arquitectos, solicitando la adecuación de la obra y advirtiendo sobre el interés público involucrado. También intervino la Legislatura. La legisladora y arquitecta Bárbara Rossen presentó un proyecto de resolución para que el Poder Ejecutivo explique los fundamentos técnicos y legales que permitieron otorgar la factibilidad urbanística a la construcción de Maure 2817/19.
Mientras el debate urbanístico continúa, la obra ya comenzó a modificar la dinámica de la manzana delimitada por Maure, Cramer, Olleros y Conesa. Los vecinos también expresaron preocupación por los trabajos que se realizarán junto a las construcciones existentes. El proyecto contempla un subsuelo y la excavación se desarrollará prácticamente sobre las medianeras de los edificios linderos. A la preocupación por la escala del futuro edificio se suma así otra cuestión concreta: qué impacto tendrán la excavación y la construcción sobre las estructuras existentes y sobre la infraestructura de servicios de la zona.
La propia disposición que aprobó la factibilidad establece que las empresas prestatarias deberán certificar que la infraestructura existente resulta suficiente para absorber el incremento de demanda que genere el proyecto. Es un punto que adquiere particular importancia en un barrio donde la incorporación de nuevas unidades y el aumento de la superficie construida se producen sobre una trama urbana que fue diseñada para otra densidad.
Una discusión que excede a Maure
El caso de Maure 2817 vuelve a poner en escena una de las discusiones más sensibles del urbanismo porteño: cómo compatibilizar el crecimiento inmobiliario con la preservación de la escala de los barrios residenciales. En Colegiales, donde conviven edificios de distintas épocas con sectores de casas bajas, el mecanismo de completamiento de tejido puede producir situaciones como la que ahora se discute en esta parcela: una construcción nueva toma como referencia una edificación existente que fue levantada bajo reglas diferentes y puede terminar alcanzando una altura muy superior a la que establece como regla general la normativa actual.
Por eso, más allá del proyecto puntual, la pregunta que plantean los vecinos es de fondo: qué ciudad se está construyendo cuando una zona con un límite de 9 metros puede terminar admitiendo una obra de 25,01 metros mediante la aplicación de una figura urbanística. La respuesta está ahora bajo análisis de vecinos, organismos de defensa y representantes de la Legislatura, mientras la obra avanza.
