La Secretaría de Desarrollo Urbano de Buenos Aires, junto con representantes vecinales y constructores privados, trabajan en un proyecto que se presentará ante la legislatura en 2024
El Código Urbanístico (CUR) regula el uso y la constructividad del suelo en la ciudad de Buenos Aires y desde 2019 habilitó mayores posibilidades en parcelas pequeñas y disminuyó la edificación en parcelas grandes. El movimiento generado y la ejecución de más de 50.000 viviendas en estos momentos generaron quejas de organizaciones vecinales y ahora la Secretaría de Desarrollo Urbano porteña, más constructores privados y representantes de organismos barriales trabajan en la elaboración de un proyecto para aplicar algunas reformas normativas que deberá tratar la Legislatura en 2024.
En diciembre próximo asume un nuevo Jefe de Gobierno porteño, Jorge Macri. La labor para reformar el CUR deberá emprenderse igual porque modificar el código, coincide con los cuatro años establecidos por ley. Actualmente, se está elaborando el proyecto que será presentado ante la legislatura los primeros días de diciembre, donde se determinará su aprobación y posibles modificaciones por parte de los legisladores porteños el próximo año.
Desde el sector indican que organizaciones vecinales, en colaboración con legisladores, impulsaron rezonificaciones que violaron procesos participativos al ser lideradas por un pequeño grupo de vecinos sin interacción con otros actores. En los últimos dos años, se presentaron propuestas en cinco barrios: Palermo, Chacarita, Villa Devoto, Villa del Parque y Villa Santa Rita, sin el requerido debate participativo. Ni el Gobierno porteño ni este selecto grupo de vecinos efectuaron dicho debate.
La realidad actual es que las reuniones están en marcha para llevar a cabo la presentación del proyecto ante la legislatura. Los pasos a seguir son: 1) Proceso Participativo; 2) Audiencia Pública; y 3) Doble lectura en la Legislatura. Los posibles cambios bajo análisis contemplan la posibilidad de reducir la altura permitida dentro de los barrios en comparación con las regulaciones actuales, además de considerar la implementación de alturas escalonadas en manzanas con corredores de medianos o altos niveles, particularmente en avenidas.
Vecinos y Gobierno proponen prohibir nuevas construcciones, permitiéndolas sólo en avenidas o barrios densos como Recoleta, Caballito, Palermo, Belgrano y Caballito. Sin embargo, el desarrollo se ve limitado por condiciones ambientales desfavorables y la necesidad de edificaciones de gran envergadura para ser viables.
La mayor parte de la Ciudad presenta construcciones de hasta dos plantas, abarcando la totalidad de las parcelas (78% en toda CABA), siendo los jardines traseros poco comunes. En 1977, se establecieron zonas bajas que permitían la edificación en gran parte de las parcelas. En 2018, la reforma no alteró esta dinámica, similar a la alta conflictividad observada en 2004-2007 debido a la expansión constructiva.
Se considera modificar la Unidad de Sustentabilidad (USAB) 1, de Altura Baja con un máximo de 9 metros, y USAB 2, con una altura máxima de 11,60 metros. Actualmente, el área edificable está restringida por la Línea Interna de Basamento (LIB). Se prevé otorgar protección legal a propiedades catalogadas preventivamente, afectando a 4.200 lotes, considerándolos de valor patrimonial.
De las 135.000 edificaciones centenarias, alrededor de 20.000 tienen valor patrimonial, con solo 3.000 ya bajo protección legal. Un catálogo incluye otras, actualmente protegidas pero susceptibles a desprotección por acto administrativo. De aprobarse, obtendrían protección legal irreversible, exigiendo otra ley para revertirla.
El borrador del proyecto refleja cambios importantes, impulsados no por expertos en normativa y urbanismo, sino en respuesta a demandas vecinales. Esta incertidumbre afecta al mercado inmobiliario, paralizando proyectos y ventas, en una ciudad necesitada de viviendas accesibles.
